La défiscalisation immobilière à la Réunion est un levier financier puissant, conçu pour encourager l’investissement dans le logement tout en offrant des avantages fiscaux significatifs. L’île, avec ses besoins croissants en logements, présente un terrain fertile pour de telles initiatives. Plusieurs dispositifs spécifiques à l’outre-mer permettent d’investir dans l’immobilier tout en mentionnant ses impôts. Ces lois visent à stimuler la construction de logements neufs et à répondre à la demande locale, mais comment fonctionnent-elles exactement ? Quels sont les dispositifs les plus avantageux pour les investisseurs ? Et comment s’assurer de faire le bon choix pour optimiser sa situation fiscale ?
Défiscaliser signifie réduire ses impôts grâce à des dispositifs légaux mis en place par le gouvernement. Dans le contexte immobilier, cela se traduit souvent par un investissement dans un bien neuf, dont une partie du coût est déduite des impôts. À la Réunion, plusieurs lois encouragent cet investissement, comme la loi Pinel DOM et la loi Girardin. Ces dispositifs visent à dynamiser le marché immobilier local tout en offrant aux investisseurs des réductions d’impôts intéressantes, transformant ainsi leur charge fiscale en patrimoine immobilier .
Les objectifs de la défiscalisation sont multiples : réduire ou annuler l’impôt, diversifier ses investissements, créer un patrimoine, générer des revenus, ou encore protéger sa famille. Si la défiscalisation a permis de cumuler plusieurs avantages comme la réduction d’impôts, la rentabilité locative et la plus-value de revente, il faut avant tout viser la constitution d’un patrimoine immobilier tout en prioritairement son imposition. Il est possible de trouver des taux de rentabilité très intéressants (supérieurs à 5% net après impôts). Pour explorer ce sujet, cliquez ici.
La loi Pinel Outre-Mer est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet d’obtenir une réduction d’impôts lors de l’acquisition d’un logement neuf. La réduction s’applique sur le montant de l’imposition selon le prix de l’acquisition, frais de notaire inclus. L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 20%, 23% ou 25% du prix de revient du bien immobilier, répartie sur six, neuf ou douze ans. Pour bénéficier de ce dispositif, le contribuable doit s’engager à louer le bien sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, il peut obtenir une réduction respectivement égale à 23 %, 29 % ou 32 %. La loi Pinel Outre-Mer est encore plus intéressante que son équivalent métropolitain. Ce dispositif permet de défiscaliser à La Réunion en acquérant un logement neuf ou réhabilité afin de le louer. En fin de compte, il permet d’obtenir une réduction d’impôts pouvant atteindre 32 % du coût total de l’investissement, avec un plafond de 18 000 € par an.
Le dispositif Girardin IS, spécifique aux départements d’Outre-mer, permet aux entreprises assujetties à l’impôt sur les sociétés de déduire de leur résultat imposable une partie du montant des investissements réalisés en Outre-Mer. Pour pouvoir bénéficier du dispositif Girardin, il s’agit de :
- Acquérir un logement Neuf ou en VEFA répondant aux normes de construction spécifiques
- Louer un logement nu dans les 6 mois après l’achèvement du programme immobilier neuf
- Louer le logement durant 6 ans minimum à des personnes en tant que résidence principale
- Déclarer annuellement le logement ainsi que toutes les opérations réalisées avec celui-ci
- Respecter les plafonds de loyer et les plafonds de ressources des locataires qui en font leurs résidences principales,
Côté défiscalisation, le taux de réduction est celui du taux d’imposition en vigueur sur les sociétés. En 2022, il représente 15% ou 25% pour un exercice ouvert au 1ᵉʳ janvier 2022. Les crédits récupérés grâce à l’investissement et non consommés sont reportables sur les exercices suivants. Véritable levier fiscal , cet article de loi Art. 217 undécies, unique en son genre, est le seul permettant à l’entreprise de déduire le montant total de l’investissement de son résultat, l’année en cours, l’année d’avant et les années suivantes. Ainsi, l’entreprise contribuable transforme son impôt sur les sociétés en patrimoine immobilier.
Investir en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est un autre dispositif de défiscalisation immobilière à la Réunion. La défiscalisation immobilière en LMNP est applicable dès qu’un investissement est réalisé dans une résidence de services (généralement, cela comprend les résidences de type logement étudiant ou EHPAD), située en France métropolitaine ou dans un Département et Région d’Outre-mer. L’avantage majeur de la localisation en LMNP est qu’elle n’a pas de plafond ni concernant les loyers, ni concernant les ressources des locataires. La loi LMNP permet à un contribuable français qui achète un logement dans une résidence de services d’être éligible à plusieurs types de réductions de ses impôts. En constituant une SCI familiale dans le cadre de votre investissement locatif, vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôts à hauteur de 35% du montant de l’investissement plafonné.
Conclusion
La défiscalisation à la Réunion offre des opportunités considérables pour réduire ses impôts tout en investissant dans l’immobilier. Que ce soit par le biais de la loi Pinel Outre-Mer, du dispositif Girardin, ou d’autres options comme le LMNP, il est crucial d’analyser sa situation fiscale et ses objectifs avant de se lancer. Chaque dispositif a ses spécificités, et le choix dépendra de votre profil d’investisseur et de vos besoins en termes de réduction d’impôts et de constitution de patrimoine.
