Face à l’urgence climatique, la réglementation immobilière évolue rapidement pour améliorer la performance énergétique des logements. Ces nouvelles obligations impactent directement propriétaires et locataires, transformant profondément le marché immobilier. Comprendre ces exigences devient indispensable pour anticiper et s’adapter.
Le DPE nouvelle génération : un diagnostic renforcé
Depuis juillet 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a été profondément revu pour devenir plus fiable et opposable juridiquement. Contrairement à l’ancien système, le nouveau DPE est désormais juridiquement contraignant, ce qui signifie qu’un propriétaire peut être poursuivi en cas d’erreur significative dans le diagnostic.
La méthodologie de calcul a été unifiée et repose désormais sur les caractéristiques physiques du logement : isolation, système de chauffage, ventilation, plutôt que sur les factures énergétiques. Cette approche garantit une évaluation plus objective et comparable entre les biens.
Le nouveau DPE intègre également les émissions de gaz à effet de serre dans le calcul de la classe énergétique finale. Un logement doit obtenir une bonne note à la fois sur la consommation d’énergie ET sur les émissions de CO2. C’est la plus mauvaise des deux notes qui détermine la classe énergétique finale, allant de A (très performant) à G (très énergivore).
Les étiquettes énergétiques doivent obligatoirement figurer sur toutes les annonces immobilières, qu’il s’agisse de vente ou de location. Cette transparence permet aux acheteurs et locataires de connaître immédiatement la performance énergétique du bien et d’anticiper leurs futures factures.
L’interdiction progressive de louer les passoires thermiques
La législation met progressivement en place un calendrier d’interdiction de location pour les logements les plus énergivores, appelés « passoires thermiques ». Cette mesure vise à accélérer la rénovation énergétique du parc immobilier français.
Depuis août 2022, les logements dépassant le seuil de 450 kWh/m²/an de consommation énergétique ne peuvent plus être mis en location, sauf en cas de rénovation impossible pour des raisons techniques ou architecturales. Cette première étape concernait les logements les plus extrêmes de la classe G.
À partir de janvier 2025, l’ensemble des logements classés G devient interdit à la location. Cette échéance concerne environ 600 000 logements en France. Les propriétaires doivent impérativement réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer le classement de leur bien et pouvoir continuer à le louer légalement.
Le calendrier se poursuit avec l’interdiction des logements classés F en 2028 et des logements classés E en 2034. Ces échéances successives concerneront progressivement plusieurs millions de logements et nécessiteront des investissements massifs dans la rénovation énergétique. Pour des détails supplémentaires, cliquez ici.
Le gel des loyers des passoires énergétiques
Depuis août 2022, une autre mesure contraignante s’applique aux logements classés F et G : l’interdiction d’augmenter le loyer lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail. Cette disposition vise à décourager les propriétaires de maintenir des logements énergivores sur le marché locatif.
Le propriétaire ne peut augmenter le loyer qu’après avoir réalisé des travaux permettant d’atteindre au minimum la classe E. Cette mesure impacte directement la rentabilité locative des passoires thermiques et incite fortement à entreprendre des rénovations.
Dans les zones tendues où le marché locatif est particulièrement dynamique, cette restriction sur les loyers représente un manque à gagner significatif pour les propriétaires bailleurs qui ne peuvent plus aligner leurs loyers sur les prix du marché.
Les nouvelles normes pour les constructions neuves
Les constructions neuves sont soumises à des exigences encore plus strictes avec la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020), entrée en vigueur progressivement depuis janvier 2022. Elle remplace l’ancienne RT2012 en imposant des standards beaucoup plus ambitieux.
La RE2020 ne se contente plus de limiter la consommation énergétique, elle impose également une réduction de l’empreinte carbone du bâtiment sur l’ensemble de son cycle de vie. Cela inclut les émissions liées à la construction, aux matériaux utilisés et à la fin de vie du bâtiment.
Les nouveaux logements doivent être conçus pour résister aux canicules avec un indicateur de confort d’été obligatoire. Cette exigence répond aux enjeux du réchauffement climatique et vise à limiter le recours à la climatisation. L’utilisation de matériaux biosourcés et bas carbone est encouragée pour réduire l’impact environnemental global.
Les aides financières pour accompagner la transition
Face à l’ampleur des investissements nécessaires, l’État a mis en place plusieurs dispositifs d’aide pour accompagner les propriétaires dans leurs travaux de rénovation énergétique. MaPrimeRénov’ constitue l’aide principale, accessible à tous les propriétaires qu’ils soient occupants ou bailleurs.
Le montant de l’aide varie selon les revenus du foyer et l’ampleur des travaux réalisés. Les ménages les plus modestes peuvent bénéficier d’une prise en charge très importante, parfois jusqu’à 90% du coût des travaux. Les propriétaires bailleurs peuvent également en bénéficier sous certaines conditions.
Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) permettent d’obtenir des primes complémentaires financées par les fournisseurs d’énergie. Ces aides sont cumulables avec MaPrimeRénov’ pour certains types de travaux. L’éco-prêt à taux zéro offre également la possibilité d’emprunter jusqu’à 50 000 euros sans intérêts pour financer une rénovation globale performante.
Les collectivités locales proposent parfois des aides supplémentaires : subventions, exonérations de taxe foncière temporaires, accompagnement technique gratuit. Se renseigner auprès de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) et des Espaces France Rénov’ permet d’identifier toutes les aides disponibles.
Anticiper et planifier sa stratégie
Face à ces obligations croissantes, les propriétaires doivent adopter une approche proactive. Faire réaliser un audit énergétique complet constitue la première étape pour identifier les travaux prioritaires et leur coût. Cet audit est d’ailleurs obligatoire depuis avril 2023 pour la vente des logements classés F ou G.
Privilégiez une rénovation globale plutôt que des travaux isolés pour maximiser les gains énergétiques et bénéficier des aides les plus importantes. L’isolation, le changement de système de chauffage et la ventilation constituent généralement les trois piliers d’une rénovation efficace.
Pour les investisseurs, ces nouvelles règles modifient profondément la valorisation des biens immobiliers. Les passoires thermiques subissent déjà une décote importante à la vente, tandis que les logements performants énergétiquement deviennent de plus en plus recherchés et valorisés sur le marché.
